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关于“存量浮动利率贷款”定价基准转换问题的若干解析
发布时间:2020-09-06 16:55:17 编辑:代源 文章来源:本站原创 访问次数:

一、什么是“存量浮动利率贷款”定价基准转换


2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的贷款都是以“贷款基准利率”作为“定价基准”,例如个人商业住房贷款利率为“五年期基准利率打九折”就是“五年期基准利率4.9%乘以0.9等于4.41%”。


为深化利率市场化改革中国人民银行发布了〔2019〕第30号公告,将原存量贷款合同的“定价基准”由“贷款基准利率上下浮动X%”修改为“LPR加点”。


二、什么是LPR,LPR与贷款基准利率的区别


LPR也叫贷款基础利率,是商业银行对其最优质客户实行的贷款利率,贷款基础利率的集中报价和发布机制是报价银行团的18家银行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行加权平均计算,最终形成当月LPR。存贷款基准利率是央行发布给商业银行的贷款引导性利率,相较基准利率,LPR能很好反映市场利率变动。


三、什么样的房贷利率能够转换


根据〔2019〕第30号公告,能够转化的贷款合同为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。


所以需要进行定价基准转换的房贷必须满足两个条件,1、非公积金贷款;2、商业贷款合同以浮动贷款利率方式签订。


四、不记得办理的商业住房贷款是固定利率还是浮动利率怎么办?


登录办理行的APP可以查询到住房贷款的相关信息。


据银行反馈,2020年以前按基准上浮或者下浮百分比方式所办商业住房贷款大部分为浮动利率贷款。


五、如何进行房贷利率的转化


转化的方式有两种,一种是浮动利率,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;加点数值应等于原合同最近的实行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。


举例:假设小马原来的房贷利率是浮动基准利率打九折,则合同最近的实行利率为2019年基准利率*90%,4.41%(4.90×90%)。较去年12月的LPR(4.80%)的“差值”为-0.39%,,则-0.39%为加点数值。如若小马再转换利率时选择浮动利率转化,则自转换日起小马的住房贷款利率就由“基准利率打九折”调整为“LPR-0.39%”所以,如果LPR长期下行,房贷利率就会越来越低。


另外一种是固定利率,较浮动利率的差异是,按上述方式转化后,借款人的利率会一直保持不变,同上例,小马的贷款利率转化后,会一直维持4.41%不变。


六、会否因转换时点不一样导致转换利率出现差异


不会,根据〔2019〕第30号公告,商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的实行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),实行的利率水平应等于原合同最近的实行利率水平。


转换利率=LPR+(最近的实行利率-2019年LPR)


备注:虽然文件没有明示括号外的LPR是哪个时间的LPR,但是在文件明确了“从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),实行的利率水平应等于原合同最近的实行利率水平”,故可以推断括号内和括号外的LPR指的是同一个LPR。所以在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原实行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。


七、若选择浮动转化利率,则转换后的利率如何计息


人行限定的转换期间之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。


举例:小马在2020年8月完成转换,转换利率为LPR-0.39%,而LPR在2020年的5月已经调整为4.5%,并且持续到2021年1月,则小马在2020年1-12月期间的贷款利率为4.9%-0.39%=4.41%,因为文件规定转换期间的LPR使用的是2019年12月的LPR,且转换周期为一年,故即使LPR在2020年已经发生调整,但是鉴于转换周期一年的规定,在2021年开始,小马的贷款利率才会调整。所以,从2021年1月开始贷款利率调整为4.5%-0.39%=4.11%


八、到底应当选择转化成浮动利率还是固定利率


1.央行副行长刘国强2月27日在支撑中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示,要继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。

    2.全球及国内经济承压较大,需要降息刺激经济。多国已进入负利率时代,比如丹麦已经推出了固定利率0%的20年期贷款。

    3.从2019年中开始,LPR的锚MLF利率就已经出现明显下调信号,今年2月17号,MLF利率又下调了10个点。


从短期来看,LPR下行是短期内的必然趋势。但是应当考虑到房贷是长期借款行为。从长远看经济形势好转后,利率也是必然会上升的。


因此,如果贷款期限所剩不长,可以考虑使用浮动方式进行转换,但如果贷款期限较长,且希翼将每月的房贷支出固定下来做好财务计划,则可以考虑选择固定利率。


九、现在是否可以进行利率转换


可以,根据〔2019〕第30号公告,转换期自2020年3月1日起算。且各商业银行均在APP上开通了在线转换功能。


下面以农业银行为例向大家先容如何在手机银行上进行利率转换


1、点击首页广告栏“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”进入转换操作页面。


 2、在“贷款定价基准转换”页面您可查看需要办理利率定价基准转换的贷款合同。


1)“贷款详情”按钮:您可在这里查看合同项下的凭证列表。


2)“共同借款人”按钮:如果您有共同借款人,可在此查看其他共同借款人的签约状态(所有借款人需要分别申请转换)。 


3.办理贷款定价基准转换。


商业性个人购房贷款(含个人商用房贷款)-可选择浮动利率或者固定利率方式。若您选择浮动利率方式,则可进一步协商选择重定价方式(原合同要素不变或按年对月对日)。


4.点击“去签约”按钮,进入“补充协议”页面,并请您仔细阅读条款及提示。


5.签约前需要进行身份核验。


6.您有其他共同借款人,待其他共同借款人完成签约后方可转换。